Публикации

14.07.2008

Нежилое помещение капитала

Падение интереса
Активность частных инвесторов на рынке жилой недвижимости последние три года снижается. По данным гендиректора "МИАН-Агентства недвижимости" Нины Кузнецовой, объем денежных средств, инвестированных физическими лицами в жилую недвижимость Москвы, то есть в покупку квартир с целью получения прибыли, в 2005 году составил около $12 млрд, в 2006 году — около $10 млрд, а в 2007 году — только $1-2 млрд. "Учитывая прогнозные данные о числе сделок в Московском регионе и динамике роста цен, объем инвестиционных сделок в 2008 году ожидается на уровне $0,5-1 млрд",— говорит эксперт. Всему виной падение цен на столичные квартиры в 2007 году и последовавшая за ним стагнация рынка. По мнению Кузнецовой, инвестирование в жилую недвижимость остается перспективным способом получения прибыли, только если человек является профессионалом на рынке недвижимости и представляет, на объектах каких категорий и от каких застройщиков можно заработать. Именно потому, по данным компании МИАН, доля инвестиционных покупок на рынке жилья сократилась с 25-30% в 2006 году до 5% в 2008 году.

Однако в ближайшее время инвесторы могут начать возвращаться к покупке квартир. Из-за мирового кризиса девелоперы стали искать новые способы финансирования своих проектов. В частности, ГК ПИК в январе 2008 года продала за $233 млн инвестфонду правительства Сингапура GIC Real Estate 25% в своем проекте "Ярославский" площадью 1,14 млн кв. м в подмосковных Мытищах. По данным участников рынка, это первый случай участия иностранного инвестора в строительстве жилого комплекса на территории России. Следующей "ласточкой" стала продажа компанией "Новая площадь" 60% проекта "Солнцеград" подрядчику ЗАО "Мосстроймеханизация-5". Уступка столь крупной доли помогла девелоперу рассчитаться за работы, оплаты которых подрядчик требовал через суд. Участники рынка не склонны напрямую говорить о недостатке финансовых ресурсов у крупных компаний, однако тот факт, что известные застройщики стали делиться прибылью с иностранными инвесторами и подрядчиками, говорит об их финансовых опасениях.

Другие компании также оказались не в самой лучшей ситуации. Так, в марте 2008 года в девелоперской компании Василия Анисимова Coalco в очередной раз сменился гендиректор. По мнению участников рынка, ни один из гендиректоров просто не смог найти необходимые $4 млрд на реализацию самого масштабного проекта компании — строительство мини-города "Большое Домодедово" площадью 12 млн кв. м. Поменялось руководство и в девелоперском подразделении АФК "Система" — компании "Система-Галс". Показательно, что из четырех российских компаний, имеющих рейтинг Fitch, две (все та же "Система-Галс" и Mirax Group) имеют негативный прогноз. А одна компания со стабильным прогнозом — ЛСР, по мнению агентства, должна в ближайшее время рефинансировать свои краткосрочные задолженности. В целом, как отмечают в агентстве, многие российские девелоперские компании обладают слишком большой кратковременной долговой нагрузкой. Все эти факторы не способствуют стабильному росту рынка жилья.

Более того, московские власти решили увеличить долю социального жилья в столице и выкупить под эти нужды только в 2008 году около 1 млн кв. м на открытом рынке. Этот фактор привел к резкому сокращению предложения. В результате, как отмечают участники рынка, цены на московские квартиры начали расти. По данным "Индикаторов рынка недвижимости", с января по июнь 2008 года квадратный метр подорожал в среднем на 27,1%.

Однако искусственное сокращение предложения за счет выкупа квартир московскими властями и напряженного поиска финансовых ресурсов застройщиками, по мнению участников рынка, не является объективным фактором удорожания квартир. Потому неизвестно, как долго будет продолжаться нынешний рост цен. Ситуацию сдерживает также то, что так и не произошло массового выброса инвестиционных квартир на рынок. "Сейчас происходит лишь постепенное пополнение предложения вторичного сегмента бывшими инвестиционными",— говорит Нина Кузнецова.

В результате, по данным руководителя департамента городской недвижимости HomeHunter Татьяны Вакуленко, если недавно "интерес инвесторов к рынку недвижимости заметно снизился, то сейчас доля инвестиционных покупок начинает постепенно увеличиваться".

Стратегия вложений
По словам руководителя управления маркетинга и развития группы компаний "Конти" Елены Калининой, у тех, кто решил инвестировать в жилье, есть несколько вариантов получения прибыли. Первый — так называемые быстрые инвестиции, когда квартира покупается на стадии котлована, а основной доход покупатель получает за счет роста рынка и увеличения стоимости объекта по мере его готовности. По данным эксперта, стоимость квадратного метра вырастет к моменту сдачи дома госкомиссии на 25-30%. "Второй путь — это покупка квартиры в готовом доме с целью дальнейшей сдачи в аренду. Однако в нашей стране разница между стоимостью квартиры и арендными платежами очень велика, поэтому арендный бизнес не столь доходен, как на Западе",— говорит эксперт. В мировой практике доходность таких инвестиций составляет около 6%, однако в России этот показатель следует корректировать с учетом существующей инфляции.

По данным первого заместителя директора компании "Миэль-Аренда" Марии Жуковой, двухкомнатная квартира рядом с метро "Перово", в современном монолитно-кирпичном доме, площадью 59 кв. м стоит сегодня около $350 тыс. Затраты на оформление сделки составят $10-11 тыс., косметический ремонт — $20 тыс., минимальный набор мебели и бытовой техники — $5 тыс. Итого инвестору придется заплатить $385 тыс. Сдать такую квартиру в аренду можно примерно за $1,6 тыс. в месяц. Однако собственнику придется отнимать из этой суммы коммунальные платежи — $100-150 ежемесячно, а также 13% налога, которые, впрочем, можно минимизировать до 6%, оформив ПБОЮЛ и перейдя на упрощенную систему налогообложения. Итого владельцу придется платить $2496 или $1152 в год налогов. Таким образом, его годовой доход составит $14 904, что соответствует 4,38% годовых. "В расчете не учтены периоды простоя квартиры между пересдачами, затраты на ее страхование и ремонт в период эксплуатации, а также рост стоимости коммунальных платежей, уровень инфляции и колебания курса доллара",— добавляет Жукова.

Бизнес впереди жилья
Частные инвестиции в коммерческую недвижимость приносят гораздо больший доход. "С точки зрения экономической привлекательности приобретение коммерческой недвижимости несравнимо с приобретением жилой",— отмечает директор департамента управления активами компании "Миэль-Коммерческая недвижимость" Сергей Лобанов. По его словам, объект коммерческой недвижимости окупается через 8-10 лет. Более того, по данным вице-президента по коммерческой недвижимости компании GVA Sawyer Елены Шевчук, неоспоримое преимущество коммерческой недвижимости для частного инвестора — ее стабильная ликвидность, то есть возможность получать фиксированный арендный поток и продать помещение с прибылью через определенное время. Цены на объекты коммерческой недвижимости, в отличие от жилья, стабильно растут. "Кроме того, арендаторами таких объектов выступают юридические лица, получающие прямой доход с коммерческих площадей. Потому они являются более надежными стратегическими партнерами с закрепленными договором обязательствами",— утверждает она.

Более того, спрос на все типы коммерческой недвижимости, говорит инвестиционный консультант ИК "Финам" Андрей Сапунов, сохраняется на высоком уровне. Для инвесторов такие объекты, по его словам, в первую очередь интересны тем, что в ближайшие пять-семь лет их стоимость будет расти быстрее инфляции. Во-вторых, собственник может получать текущий доход за счет сдачи объекта в аренду. И если в сегменте жилой недвижимости доход от аренды вряд ли сможет превысить 5-7% годовых, в коммерческой этот показатель, как правило, начинается от 15% годовых, утверждает эксперт. Однако в сегменте коммерческой недвижимости частные инвесторы во многом ограничены в поиске. По словам Сапунова, интерес для частных инвесторов в первую очередь представляет торговая недвижимость: "Частные инвесторы достаточно активно приобретают небольшие магазины, получая рентный доход от них. Офисная и складская недвижимость менее популярны, хотя офисное направление за последние два года заметно выросло. Например, многие собственники квартир переделывают их под небольшие офисы. В регионах с хорошим туристическим потоком большим интересом пользуется гостиничная недвижимость". Как утверждает эксперт, интерес к торговым объектам объясняется тем, что частному инвестору крайне сложно купить часть помещений в бизнес-центре, так как девелоперы в основном не продают офисные площади, а сдают в аренду. Если объект и выставляется на продажу, то целиком. Площади же в торговых центрах чаще появляются на рынке.

"В сегменте частных инвестиций в коммерческую недвижимость наблюдается бурный рост интереса к объектам формата street retail, то есть магазинам шаговой доступности на первых этажах жилых зданий в жилых районах города. Такого рода инвестиции для нашего рынка являются в достаточной степени передовыми, но в США, Великобритании, Германии и Франции они широко распространены",— говорит коммерческий директор Gremm Group Real Estate Management Петр Горшков. По его словам, ставки аренды в условиях серьезного дефицита торговых площадей формата street retail должны серьезно вырасти и уже находятся на уровне наиболее дорогих городов мира. Нужно заметить, что Москва занимает последнее место из мировых столиц по количеству торговых площадей данного типа, приходящихся на тысячу жителей. В то же время число ритейлеров — как российских, так и иностранных, желающих арендовать площади под магазины, банки, офисы продаж, кафе или аптеки, уже сейчас ставит собственников магазинов в очень выгодные условия. Плюс, утверждает эксперт, за счет колоссального дефицита рост стоимости самого актива — торговых помещений — составит около 25% в год. Кроме того, в отличие от единственно доступной частному инвестору офисной недвижимости класса С, где преобладают договоры аренды на 11 месяцев, в торговой недвижимости арендаторы намного чаще заключают долгосрочные договоры, предусматривающие ежегодную индексацию арендной платы.

Уже сейчас на рынке есть некоторое количество предложений готовых магазинов шаговой доступности. Например, торговое помещение площадью 951 кв. м в районе метро "Щелковская", на первом этаже восьмиэтажного жилого дома стоит $6 млн. Оно уже заселено арендаторами с долгосрочными договорами — на 5-10 лет, арендная ставка — $800 за кв. м в год. Таким образом, максимально это помещение способно принести $760 тыс., то есть 12,5% годовых. Ближе к центру города, в районе метро "Автозаводская", предлагается помещение площадью 1014 кв. м, его цена — примерно $8 млн. Арендная плата, по данным продавца, составляет $1 тыс. за кв. м в год. Таким образом, ставка доходности также составляет 12,5%.

"Частные инвестиции в малую коммерческую недвижимость — это актуальная западная практика, которая до сих пор в России не существовала и которая может "выстрелить" для прозорливых людей. Эти вложения — самый консервативный инструмент, их рисковость практически равна нулю. Собственно, прибыльность этих инвестиций ниже, чем могла бы быть, как раз из-за отсутствия рисков. Однако тех гигантских процентов, которые получали раньше частные инвесторы, в любом случае уже не будет, и с этим нужно свыкнуться",— говорит гендиректор компании "Контакт-Эксперт" Григорий Трусов.

Дополнительные сложности
Инвестиции в коммерческую недвижимость связаны с различными сложностями. Прежде всего, речь идет о высоком пороге вхождения, который, как правило, превышает $1 млн. "Конечно, вероятность найти помещение за $400-500 тыс. остается, но на это уйдет много времени и сил, а в итоге найдется менее качественное предложение",— говорит Елена Шевчук. Кроме того, для получения дохода от коммерческой недвижимости ею нужно уметь управлять, что требует гораздо большего профессионализма, чем в случае с жилой недвижимостью. Во-первых, помещения следует доводить до современного уровня, ремонтировать, проводя и узаконивая перепланировку, подключая дополнительные электрические мощности, решая проблемы с надзорными органами и т. д. Во-вторых, уборку и охрану помещений, а также контроль за состоянием инженерных сетей далеко не всегда берет на себя арендатор. В таком случае имеет смысл определиться с выбором управляющей компании. "Нужно понимать, что заключение долгосрочного договора аренды, предусматривающего все возможные риски,— довольно трудная задача. Процесс поиска правильного арендатора бывает достаточно продолжительным",— говорит Петр Горшков. Как минимум следует принять меры, чтобы среди арендаторов не было прямых конкурентов. А по словам Сергея Лобанова, важно определить выгодную ставку например, в случае, если речь идет о магазине шаговой доступности, единственном в своем районе.

"Как результат, в коммерческой недвижимости на долю частных инвесторов приходится не более 15%",— утверждает Андрей Сапунов. Однако если получится найти нужную сумму и преодолеть все трудности, инвестор не прогадает. По данным Елены Шевчук, при существующей ситуации на московском рынке можно рассчитывать на окупаемость в среднем около пяти-шести лет.

Перспектива на будущее
Эксперты считают инвестиции в коммерческую недвижимость наиболее перспективными для частных инвесторов. "В 2008 году возврата на рынок жилья частных инвесторов не ожидается. Доля инвестиционных покупок в ближайшие два года увеличится по сравнению с 2007 годом и составит порядка 6-7%",— считает Нина Кузнецова. По мнению Татьяны Вакуленко, в ближайшее время не следует ждать роста доходности — скорее всего, она останется на прежнем уровне. "Для текущего рынка покупка квартиры с целью сдачи в аренду является низкорентабельным проектом с точки зрения возврата инвестиций, скорее это метод сохранения капитала. Основная проблема в том, что в России и в Москве, в частности, рынки аренды, продажи и ипотеки пока недостаточно сбалансированы",— утверждает директор по развитию Swiss Realty Group Илья Шершнев. По его словам, доходность для частных инвесторов будет зависеть от того, какую долю будут готовы отдать им девелоперы. "Финансирование проектов в области жилой недвижимости с помощью средств частных инвесторов — норма для всего мира, но в перспективе они будут замещаться кредитными ресурсами",— говорит эксперт. Этот процесс начался еще в 2005 году после вступления в силу закона "О долевом участии в строительстве".

На рынке коммерческой недвижимости эксперты также не обещают райских кущ, однако для частных инвесторов этот сегмент пока предпочтителен. "Скорее всего, доходность будет снижаться, что связанно с постепенным насыщением рынка. Однако для долгосрочных инвесторов, готовых вкладывать крупные суммы, это направление сохранит большой интерес. Если усреднить доходность от вложений, скажем, на отрезке пять лет, то доходность жилой недвижимости будет меньше доходности от коммерческих объектов почти в два раза",— говорит Андрей Сапунов. "Безусловно, перспективы инвестиций в коммерческую недвижимость высокие, учитывая, что рынок жилой недвижимости стоит уже год. В ближайшее время и арендные ставки, и стоимость самой коммерческой недвижимости будут расти",— утверждает Сергей Лобанов.

 

АЛЕКСЕЙ ЛОССАН

Коммерсант. Деньги

Июль 2007